Das Umzugskonzept der Bocholter Heimbau eG

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Vom Konzept 2030 + zum Klimakonzept 2030 +

Die Bocholter Heimbau eG blickt auf eine über 125-jährige Geschichte zurück.  Im April 1898 wurde der Bocholter Bauverein gegründet, der 2011 mit der Heimstätte Bocholt zur heutigen Wohnungsbaugenossenschaft fusionierte. Insgesamt 173 Immobilien befinden sich im Bestand der Bocholter Heimbau eG, davon 156 in Bocholt und 17 in Rhede. Über 2000 Wohnungen kann die Wohnungsbaugenossenschaft ihren Mitgliedern anbieten, viele davon sind öffentlich gefördert und stehen Personen mit einem Wohnberechtigungsschein zur Verfügung. „Einige unserer Objekte sind in die Jahre gekommen. Sie müssen auch aus gesetzlichen Gründen saniert und modernisiert werden. Bei einigen lohnt sich das aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr. Deshalb müssen wir auch leider immer wieder einige Objekte abreißen“, sagt Peter Hardeweg, geschäftsführender Vorstand der Bocholter Heimbau eG. Er betont: „Bei diesen Projekten, die auch Umzüge erfordern, lassen wir keinen unserer Mieterinnen und Mieter im Regen stehen, sondern bieten Lösungen an, die über das hinaus gehen, was wir rechtlich eigentlich machen müssten.“

Die Grundlage für die Modernisierung des Bestandes der Bocholter Heimbau eG bildet das Klimakonzept 2030+. Eine wesentliche Basis hierfür ist die Bestandsanalyse, die ein externer Dienstleister 2019 für die Wohnungsbaugenossenschaft erstellt hat. „Wir wollten wissen, in welchem Zustand sind unsere Gebäude und wie wirtschaftlich sind sie noch“, berichtet Hardeweg. Das durchaus ernüchternde Ergebnis: 30 Prozent erfüllten die zuvor festgelegten Anforderungen (drei Prozent Rendite nach Modernisierung) nicht mehr. „Die Gebäude sind von der Substanz her so, dass man sie leider nur noch abreißen kann“, sagt Hardeweg. Daraus habe die Bocholter Heimbau eG eine Gesamtstrategie entwickelt, die im Konzept 2030+ zusammengefasst wurde.

Wir haben alle unsere Häuser erfasst, den CO2-Ausstoß ermittelt und Maßnahmen festgelegt, um den Ausstoß entsprechend zu senken

Peter Hardeweg

Geschäftsführender Vorstand

Dieses Konzept musste die Wohnungsbaugenossenschaft aber schon bald überarbeiten und erweitern, denn von der Politik wurde vorgegeben, dass Deutschland bis 2045 klimaneutral sein muss. Der Bundesgerichtshof legte fest, dass hierbei aber Zwischenziele erreicht werden müssen, um die nachfolgende Generation nicht zu sehr zu belasten. Demnach soll der Ausstoß der Treibhausgase bis 2030 gegenüber 1990 um mindestens 65 Prozent reduziert werden, bis 2040 sind es 88 Prozent. „Weil wir die Klimaneutralität für unsere Gebäude nachweisen müssen und der CO2-Preis von derzeit 55 Euro auf prognostizierte 300 – 400 Euro pro Tonne steigen wird, müssen wir unsere Objekte modernisieren, denn umso energieeffizienter ein Gebäude ist, umso weniger müssen unsere Mieterinnen und Mieter und wir zahlen“, erklärt Hardeweg. Deshalb habe man eine Klimastrategie entwickelt. „Wir haben alle unsere Häuser erfasst, den CO2-Ausstoß ermittelt und Maßnahmen festgelegt, um den Ausstoß entsprechend zu senken“, sagt der geschäftsführende Vorstand. Und diese Ergebnisse wurden in die bereits zuvor erstellte Bestandsanalyse eingearbeitet, so dass daraus das Klimakonzept 2030+ der Bocholter Heimbau eG entstand. „Dadurch ergab sich dann eine andere Reihenfolge in der Modernisierung, denn die Häuser mit einem hohen CO2-Ausstoß rückten weiter nach vorne“, erklärt Hardeweg. Festgelegt wurden vier Kategorien, von „man muss nichts tun (die Gebäude sind in Ordnung)“ bis hin zu „man muss abreißen (die Gebäude sind nicht mehr wirtschaftlich)“.

Im Konzept wurde auch berücksichtigt, dass in NRW ab 2025 Neubauten, ab 2026 bei Dachsanierungen auch Altbauten mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden müssen. Die im Konzept festgelegten Maßnahmen setzt die Bocholter Heimbau eG sukzessive um. „Da wir wussten was auf uns zu kommt, haben wir so früh wie möglich begonnen“, berichtet Hardeweg.

Das so ein Programm mit Belastungen für alle Beteiligten einher geht, liegt in der Natur der Sache. Der Chef der Heimbau stellt klar, dass mit den Mitgliedern einer Wohnungsbaugenossenschaft keine Mietverträge abgeschlossen werden, sondern Dauernutzungverträge. Das bedeutet, wenn Mieterinnen und Mieter ihren Verpflichtungen nachkommen, können sie so lange in ihren Wohnungen wohnen, wie sie möchten. Allerdings gibt es Ausnahmen, die sind beispielsweise, wenn die Gebäude nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können oder an gesetzliche Anforderungen angepasst werden müssen.

Anders ausgedrückt: Mitglieder der Genossenschaft müssen deshalb auch Umzüge in Kauf nehmen. „Und für diese Fälle haben wir für unsere Mieterinnen und Mieter ein eigenes Umzugskonzept entwickelt, um ihnen in dieser schwierigen Phase zu helfen“, erklärt Hardeweg.

Er betont in diesem Zusammenhang aber auch: „Unsere Mieterinnen und Mieter haben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten: Sie müssen ihre Miete zahlen und sich an die Hausordnung halten.“

Das Umzugskonzept bei einem Neubau

Bei einem geplanten Abriss eines Gebäudes, das wirtschaftlich nicht mehr zu modernisieren ist, informiert die Bocholter Heimbau eG ihre Mieterinnen und Mieter in der Regel gut zwei Jahre vorher schriftlich. Ungefähr ein Jahr vor dem Abrissstart beruft sie eine Versammlung ein, um ausführlich über die erforderliche Maßnahme zu informieren. „Alle Mieterinnen und Mieter erhalten bei einem Abriss von uns eine Kündigung. Die Länge der Kündigungsfristen richtet sich nach der Mietdauer. Sie beträgt 3 Monate, wenn die Wohndauer weniger als 5 Jahre beträgt, zwischen 5 und 8 Jahren beträgt sie 6 Monate und ab 8 Jahren 9 Monate. Von der kurzen 3-monatigen Kündigungsfrist macht die Heimbau hingegen keinen Gebrauch. Alle Mieterinnen und Mieter werden mit einer Frist von mindestens 6 Monaten gekündigt. Das bedeutet für die Mieterinnen und Mieter mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist doppelt so viel Zeit für die Wohnungssuche, als vom Gesetz vorgeschrieben.

Aktuelle Bilder vom Abriss an der Blücherstraße.

Mit der Aussprache der Kündigung wäre für andere Vermieter Schluss mit der Unterstützung, da entsprechend § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Vermieter mehr nicht machen muss. Bei der Bocholter Heimbau eG kommt jetzt aber das Selbstverständnis keine Mieterin und keinen Mieter in dieser Situation allein zu lassen ins Spiel. „Denn auch das macht Genossenschaft aus“, so Hardeweg. „Wir bitten alle betroffenen Mieterinnen und Mietern, dass sie sich bei uns wohnungssuchend melden, damit wir sie bei der Wohnungssuche unterstützen können. Das ist zwingend erforderlich, weil wir ja nicht wissen, welche Wohnung sie genau suchen, denn die Lebensumstände können sich ja im Laufe der Jahre geändert haben“, sagt Hardeweg. Daraufhin überprüfe ein Team der Bocholter Heimbau eG die bestehenden Wohnungen, die schon frei sind oder in Kürze frei werden, weil Mieterinnen und Mieter gekündigt haben – zum Beispiel, weil sie selbst ein Haus gebaut oder gekauft haben oder in eine externe Wohnung ziehen. Die Quote für diese sogenannten Fluktuationswohnungen beträgt bei der Bocholter Heimbau eG rund zehn Prozent. Folglich stehen jährlich rund 200 Wohnungen zu einer ähnlichen Miete zur Auswahl. Hardeweg sagt: „In der Regel finden wir etwas für die betroffenen Mieterinnen und Mieter.“ Die würden aber auch aufgefordert, sich selbst um eine neue Wohnung zu bemühen, „damit sie breiter aufgestellt sind“. Das jetzt greifende Umzugskonzept beinhaltet in einem ersten Schritt, dass jede Mieterin und jeder Mieter innerhalb kürzester Zeit seine Wohnung verlassen kann. „Seine eigene Kündigungsfrist von drei Monaten entfällt komplett“, betont Hardeweg und fügt hinzu: „Das ist eine absolut freiwillige Leistung von uns. Das müssten wir nicht machen.“ Wenn die Betroffenen dann in eine Wohnung ziehen, die der Heimbau nicht gehört, dann zahlt die Genossenschaft derzeit freiwillig eine Entschädigung, die beispielsweise für den Umzug, die Renovierung oder Kaution der neuen Wohnung genutzt werden kann. Erfolgt der Umzug aber innerhalb der Bocholter Heimbau eG, dann beteiligt sich die Genossenschaft an den Umzugskosten, in Höhe eines vorher festgelegten Betrages. „Der Umzug kann selbst organisiert oder es kann ein Dienstleister in Anspruch genommen werden“, sagt Hardeweg. Wichtig für die Mieterinnen und Mieter: „Wir richten die neue Wohnung so her, dass sie bezugsfertig ist. Sie brauchen nur noch die Möbel hineinzustellen.“

„Das alles ist ein freiwilliger Service“, ergänzt der geschäftsführende Vorstand

Dennoch würde es sich nicht vermeiden lassen, dass jeder Umzug für die Betroffenen noch Geld kosten könne, fügt Hardeweg hinzu und nennt als Beispiel den erforderlichen Umbau der mitgenommenen Küche. „Wir verfügen aber auch über ein gutes Netzwerk, sodass wir unsere Mieterinnen und Mieter auch in diesen Fällen gut beraten und eng begleiten können.“

Natürlich gibt es auch Fälle in denen Mieterinnen und Mieter stark mit ihrer Wohnung verbunden sind, ihr Anliegen offen kommunizieren und sich konstruktiv in den Austausch bringen. Dafür haben alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Heimbau durchaus Verständnis, räumt Hardeweg ein.

Er betont in diesem Zusammenhang aber auch: „Wir lassen uns nicht hochtreiben mit den freiwilligen Leistungen, die wir anbieten. Wir tun, was wir können, aber wir sind auch ein Wirtschaftsunternehmen, bei dem am Ende positive Zahlen stehen müssen. Grundsätzlich gilt: Das Allgemeinwohl der Genossenschaft steht über dem Wohl des Einzelnen, damit die Genossenschaft auch weiter existieren kann.“

Das Umzugskonzept bei einer Modernisierung

Nach jeder Modernisierung müssen die Bewohner mit einer Mieterhöhung rechnen, die sich in der Regel auf zwei Euro pro Quadratmeter beläuft. Das dies für einige Mieterinnen und Mieter eine enorme Belastung sein kann, ist der Genossenschaft bewusst. Für die Bocholter Heimbau eG ist trotz der Mieterhöhungen und aktuellen Förderungen so eine Modernisierung kaum wirtschaftlich darstellbar, aufgrund der gesetzlichen Forderungen jedoch zwingend. „Die Mieterinnen und Mieter haben zumindest durch die Modernisierung deutlich weniger Nebenkosten. Sie müssen weniger für Allgemeinstrom und Heizung bezahlen. Insofern verringert sich die Mieterhöhung wieder. Da diese Kosten stetig steigen, kann diese Einsparung schon erheblich sein “, erklärt der geschäftsführende Vorstand.

Das Umzugskonzept für dieses Objekt der Bocholter Heimbau.

Aktuell liegt die Durchschnittsmiete bei der Bocholter Heimbau eG bei 5,43 €/m². Zum Vergleich: Bei einer öffentlich geförderten Wohnung in Bocholt, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erfordert, beträgt die Miete 6,50 €/m², in Großstädten wie Düsseldorf, Köln oder Münster sogar 7,85 €/m². (alle Stand 2025) Modernisiert die Wohnungsgenossenschaft die Wohnungen mit öffentlichen Mitteln – das bedeutet zukünftig ist ein WBS erforderlich – können die Mieterinnen und Mieter der Heimbau in ihren Wohnungen bleiben auch wenn sie keinen WBS haben. Dies war zum Beispiel am Akazienweg in Bocholt der Fall oder zukünftig an der von-Galen-Straße in Bocholt. „Sie müssen dann voraussichtlich 6,50 €/m² zahlen plus einen kleinen Energieaufschlag in Höhe von 50 bis 60 Cent. Bei öffentlich geförderten Wohnungen wird die Miete nach Abschluss der Maßnahme jedes Jahr um 2 % erhöht. „Das steht so in den Förderbedingungen“. (alle Zahlenangaben Stand 2025). Bei freifinanzierten Wohnungen kann die Miete auch unabhängig von einer Modernisierung, entsprechend dem qualifizierten Mietspiegel von Bocholt, innerhalb von 3 Jahren um 20 % erhöht werden.

Das Verfahren bei einem Verkauf

Neben dem Neubau und der Modernisierung gibt es für die Bocholter Heimbau eG noch eine dritte Möglichkeit, wirtschaftlich zu agieren: der Verkauf eines Objektes. „Hier werden die Mieterinnen und Mieter allerdings erst informiert, wenn der Verkauf abgeschlossen ist. Das ist gängige Praxis“, betont der geschäftsführende Vorstand. Die Pflichten und Rechte gehen mit dem Verkauf über auf den neuen Vermieter. „Daher kommt auch der Spruch: „Kauf bricht Miete nicht“. Der neue Vermieter muss sich an alles halten, was vertraglich und gesetzlich vorgegeben ist. Er darf auch nicht einfach die Mieten erhöhen oder die Mietverhältnisse ohne Grund kündigen“, erläutert Hardeweg.

Trotz des Verkaufs eines Objektes durch die Bocholter Heimbau eG bleiben die Mieterinnen und Mieter aber Mitglied der Genossenschaft. „Diese Mitgliedschaft kann die Person nur selbst kündigen“. Möchten sie Mitglied in der Genossenschaft bleiben, können sie sich selbstverständlich auf eine andere Wohnung bei der Heimbau bewerben. Mieterinnen und Mieter, die ihre Pflichten (Zahlung der Miete, respektvoller Umgang untereinander …) erfüllt haben, nehmen wir immer wieder gerne auf. Allerdings greift beim Verkauf eines Objektes nicht unser Umzugsmanagement“, berichtet Hardeweg.

Das Beispiel Wagenfeldstraße

Das Hochhaus der Bocholter Heimbau an der Wagenfeldstraße.

Aktuell steht bei der Bocholter Heimbau eG das Hochhaus an der Wagenfeldstraße zum Verkauf. „Eine Sanierung wäre hier extrem kostspielig“, nennt Hardeweg die Gründe. Nicht nur die Fassade muss aufwendig saniert werden, sondern auch die Heizungsanlage, die aus einem Ein-Rohr-System besteht, welches für die heutigen energetischen Anforderungen nicht genutzt werden kann. Die Wasserleitungen, die aus den 1970er-Jahren stammen, setzen sich immer mehr zu. Auch die gesamte Elektrik muss erneuert und auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden. Das gilt auch für die Fenster und das Dach. Auch die Eingangssituation (durch den Keller), so zählt er weiter auf, ist nicht barrierefrei und dadurch sehr ungünstig. „Das einzige Gute am Objekt an der Wagenfeldstraße sind die Grundrisse der Wohnungen. Die könnte man so lassen, die sind super.“ Neuer Eigentümer des Hochhauses wird wahrscheinlich die Rheder Baufirma Weidemann & Schillings, die ein Vorkaufsrecht hat und das bestehende Objekt abreißen und auf dem Grundstück ein modernes, 14-geschossiges Hochhaus „Atea“ errichten will. „Dafür ist aber eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig. Und solange die nicht rechtskräftig ist, ist das Gebäude auch noch nicht verkauft“, betont Hardeweg. Die Änderung eines Bebauungsplans kann sich schon mal über 2 – 3 Jahre hinziehen. Mittlerweile haben aber schon viele Mieterinnen und Mieter das Gebäude verlassen und die meisten davon auch bei der Bocholter Heimbau eG eine neue Wohnung gefunden.

Zeitmietverträge, um Leerstandszeiten zu überbrücken

Die bereits freigewordenen Wohnungen hat die Wohnungsbaugenossenschaft nach Anfrage an die Stadt Bocholt vermietet – für eine Dauer von 18 Monaten. Die Stadt will diese nutzen, um dort vorübergehend Flüchtlinge unterzubringen. „Bei dem Thema Asyl arbeiten wir schon seit Jahren mit der Stadt zusammen. Im Wohnquartier Unter den Eichen/Buchenallee, das ja auch komplett neu gebaut wird, sind aktuell auch Flüchtlinge in den freigewordenen Wohnungen untergebracht worden“, berichtet Hardeweg und ergänzt: „Hier ist also, wie an der Wagenfeldstraße, keiner Mieterin und keinem Mieter gekündigt worden, um dort Flüchtlingen Platz zu machen, sondern die Wohnungen standen bereits leer“. Die Stadt könne als Mieterin allein entscheiden, ob sie in den angemieteten Räumen Flüchtlinge unterbringt oder andere Bedürftige, die eine Wohnung suchen.

Die vorherigen Bewohner der Wagenfeldstr. haben größtenteils, mit unserer Unterstützung, in unserem Bestand ein neues Zuhause gefunden. Da das Quartier Unter den Eichen /Buchenallee neu errichtet wird, fand hier das freiwillige Umzugskonzept der Bocholter Heimbau eG Anwendung.

„Wir erfahren viele positive Rückmeldungen über unser freiwilliges Umzugsmanagement. Die Mieterinnen und Mieter sind in ihrem neuen Zuhause glücklich und zeigen nach Abschluss des Prozesses sich sehr zufrieden mit dem Engagement der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Heimbau“. resümiert Hardeweg die Erfahrungen der letzten Jahre.

Fazit

Bei allen drei Themen – Abriss, Modernisierung, Verkauf – spielt ein zentrales Ziel der Bocholter Heimbau eG eine entscheidende Rolle: „Wir greifen nicht aus Gutdünken zu solchen Maßnahmen, sondern aus der wirtschaftlichen Notwendigkeit“, sagt Hardeweg. Die Bocholter Heimbau eG sei dazu verpflichtet, ihren Mieterinnen, Mietern, Mitgliedern und auch kommenden Generationen preisgünstigen und zukunftsfähigen Wohnraum anzubieten. Dies ist die allererste Pflicht jeder Wohnungsgenossenschaft. Das beinhalte nun einmal, dass es Phasen in einer Genossenschaft gebe, wo Veränderungen anstehen. „Genau in dieser Phase befinden wir uns zurzeit, denn wir müssen unseren Bestand zukunftsfähig halten, indem wir die notwendigen Maßnahmen jetzt anpacken und heute umsetzten. Im Interesse der jetzigen wie auch den kommenden Generationen. Nur so kann und wird die Bocholter Heimbau eG auch in den nächsten 125 Jahren bezahlbaren Wohnraum anbieten können.“ Der geschäftsführende Vorstand verspricht: „Bei diesen Veränderungen lassen wir unsere Mieterinnen und Mieter nicht hängen, sondern bieten mit unserem freiwilligen Umzugskonzept praktische und faire Lösungen an.“